De Bredase Gasthuisvelden worden teruggegeven aan de stad

In 2014 werd bekend dat de rijksoverheidsdiensten zouden verhuizen, met uitzondering van de kazerne, die tien jaar later zou volgen. Gemeente, Rijk, vastgoedontwikkelaars en een mbo-instelling kwamen toen bijeen om samen een gebiedsvisie op te stellen, vertelt projectmanager Marcel Hermans. "We zagen namelijk een grote potentie in deze zestien hectare. Daarom kwamen we allen uit de crisisstand die er toen heerste vanwege de kredietcrisis. De payoff van de gebiedsvisie was ‘van ontbieden naar ontvangen’, die paste bij het openstellen van het gebied."

De gemeenteraad ging akkoord, waarmee de gebiedsontwikkeling Gasthuisvelden van de grond kwam. Deel hiervan zijn twee grote projecten. De eerste is de hernieuwde aanleg van de historische binnenstedelijke rivier Nieuwe Mark. Daarnaast komt er in het Seeligkwartier een nieuw stadspark als tegenhanger van de toenemende stedelijke verdichting, en worden er nieuwe woningen gebouwd.

Bij deze projecten wordt de omgeving volop meegenomen; dat past immers goed bij het ‘teruggeven’ van een gesloten gebied aan het publiek. Opgavemanager Implementatie Omgevingswet Annemiek Balk: "Iedereen ziet hier de kansen voor de stad. Het is een kwaliteitsverbetering die nodig is. Het was een vrij onbekend gebied, waarover men nu mag meedenken. Partijen hebben in die zin weinig te verliezen; eigenlijk alleen maar iets te winnen."

De Nieuwe Mark

Voor de Nieuwe Mark organiseerde de gemeente interactieve ontwerpsessies in een theaterzaal. "Dat waren drukbezochte sessies met onder andere bewoners, recreatiepartijen, en horecaondernemers", vertelt Hermans. "Samen met hen dachten we na over de mogelijkheden en kwamen we erachter of men de meerwaarde zag van gemeentelijke plannen."

Al snel besefte de gemeente dat het project ook meerwaarde kon bieden voor klimaatadaptatie: de rivier was de uitgelezen kans om iets te doen aan de hittestress. "Daarom haakten we ook kennispartners aan, zoals de TU Delft en de universiteit Wageningen, en lokale groenaannemers. Hiermee werd een nieuwe reeks interactieve sessies gehouden om alle belangen bijeen te brengen. Dan heb je best wat op te lossen!"

Een voorbeeld is de roep van de gehandicaptenraad om de verlaagde kade langs de rivier toegankelijk te maken voor invaliden. Dergelijke vragen en inzichten hebben ervoor gezorgd dat het gebied ook echt wordt opengesteld voor iedereen. Hermans: "Het meest effectief voor oplossingen was het spel ‘divergeren, convergeren’, dat we hielden tijdens de ontwerpsessies. Deelnemers mochten grote vellen papier ingedeeld in thema’s vullen met hun ideeën. De sessie daarna keken we terug naar wat er genoemd stond op de vellen. Wat konden we meenemen? En welke zaken conflicteerden met elkaar, waardoor we hierover moesten discussiëren? Denk aan heel veel ruimte voor bomen én heel veel ruimte voor auto’s. We hebben de input dus echt 1-op-1 concreet teruggekoppeld. Dat hielp enorm bij het ‘doen van zaken’ aan tafel."

Het succes van de sessies is mede te danken aan goede communicatie. Zo wordt er rondom het gebiedsontwikkelingsproces drie keer per jaar een goed gelezen blad uitgebracht. Dit blad heeft het karakter van een buurtkrant, met verhalen van buurtbewoners en ondernemers. Daarnaast is het project fysiek zichtbaar gemaakt. Balk: "Op straat staan stippen van waar het water gaat lopen. En er zijn artist impressions van het toekomstige uitzicht. Daarnaast wordt er met de groene kades van de rivier geëxperimenteerd: In een deel van de huidige kades zijn opstellingen aangebracht om dingen uit te testen. Als je dus door het gebied loopt, zie je dat er iets gaat veranderen."

Seeligkwartier

In het Seeligkwartier bevinden zich de kazerne, het voormalige belastingkantoor en de rechtbank. Vanaf 2024 is er de mogelijkheid om dit gebied opnieuw in te richten. Vanaf de eerste plannen is de omgeving stapsgewijs aangehaakt. Hermans: "Nu is gebleken dat de omgeving het eens is met de plannen, behandelen we vragen als ‘Welke woningbouw?’ en ‘Wat voor park?’. Het spannendste vind ik dat we hier ook de financiële factor bij gaan betrekken. Dat wordt een onderdeel van gesprek. Zo weet iedereen wat zinnig is, en kunnen we aan tafel moeilijke keuzes maken. Ik ken namelijk maar al te goed de cocreatiesessies waarbij van alles wordt bedacht, maar de gemeente uiteindelijk terugkoppelt dat dit eigenlijk helemaal niet kan."

Afgelopen juni vonden de eerste themasessies plaats over hoe er gecocreëerd zou gaan worden. Dit gebeurde in hybride vorm, vanwege corona, met dertig mensen in een grote zaal en een livestream verzorgd door de stadstelevisie. Vanaf september zijn de sessies volledig online verlopen. Hermans: "De opkomst is harstikke groot. Mensen zijn heel actief vanuit hun woonkamer. Fysiek voeren de meest welbespraakte mensen het hoogste woord, maar nu is er echt een level playing field."

Uit de sessies is een visie gekomen die wordt aangeboden aan het College en de Raad. Hierna worden de plannen verder uitgewerkt, wederom in cocreatie. Tot het Seeligkwartier een definitieve nieuwe invulling heeft gekregen, lopen er tussentijdse initiatieven. Zo is er tijdelijke verhuur van het voormalige belastingkantoor als bedrijfsverzamelgebouw ‘De Teruggave’ (een knipoog naar het teruggeven van het gebied van het publiek en een referentie aan de oude functie van het gebouw). Balk: "Tijdelijke huurders kunnen er alleen in komen als ze een tegenprestatie voor de buurt leveren. Denk aan het organiseren van kinderspelen en portretfotografie – door de School voor Fotografie – op de open dag voor omwonenden. Het is een voorbeeld van de enorme betrokkenheid van partijen uit Breda die zich hier tijdelijk vestigen, bij de omliggende buurten, en de inspanning om die betrokkenheid vorm te geven."

Wens voor de toekomst

In de komende maanden wordt het belangrijke leertraject voortgezet. Hermans: "Ik hoop dat de instrumenten en de versimpeling ervan ons gaan ondersteunen. De geest van de Omgevingswet hebben we te pakken; nu ‘de letter’ nog, om alle plannen concreet vorm te geven in de fysieke wereld.’ Balk vult aan: ‘Daarbij hoop ik dat onze partners vertrouwen hebben in de Omgevingswet. Sommige marktpartijen zijn afwachtend omdat er meer van ze wordt verwacht aan de voorkant van ontwikkelingstrajecten. Zij moeten straks ook de omgevingsdialoog initiëren en de omgeving betrekken. Er is onzekerheid, bijvoorbeeld over hoe het proces straks gaat aan zo’n omgevingstafel. Een open houding, vertrouwen en vooral het samen verkennen van de beginfase is cruciaal."

"Onzekerheid over wat zo’n omgevingsdialoog gaat betekenen voor de besluitvorming van de gemeente speelt inderdaad bij ontwikkelaars", beaamt Hermans. "En ook dat proberen we te verhelpen. Wij willen bijvoorbeeld woningen bouwen bij Gasthuisvelden en zoeken een geschikte partner die past bij de uitgangspunten die de omgeving samen heeft opgesteld. Zo effenen we nu het pad voor de ontwikkelaar. Maar op veel locaties zullen ontwikkelaars in de toekomst zelf mensen aan tafel moeten krijgen. Gasthuisvelden is een prachtig voorbeeld geworden van hoe je dat kunt aanpakken."